不動産に関するルールが変わります
人口の減少や高齢化の急速な進展、地方から都市部への人口移動等を背景に、土地を利用したいというニーズが低下するなかで土地の所有意識が希薄化し、不動産所有者が死亡してもその相続登記がされないことを原因として、いわゆる「所有者不明土地」(※注意1)が全国的に増加しています。
これにより、土地の所有者の探索に多大な時間と費用が必要となり、公共事業、災害復旧事業および復興事業が円滑に進まず、民間の土地取引や土地の利活用が阻害されているほか、管理不全土地の増加、それに伴う近隣への悪影響が発生するなどの様々な問題が生じています。
この所有者不明土地の発生予防と、既に発生している所有者不明土地の利用の円滑化の両面から、総合的に民事基本法制を見直すことを内容とし、令和3年4月21日に、「民法等の一部を改正する法律」と「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」が成立、同月28日に公布され、令和5年4月から段階的に施行されています。
(※注意1)所有者不明土地とは、相続登記がされないこと等により、以下のいずれかの状態となっている土地をいいます。
- 不動産登記簿等を参照しても、所有者が直ちに判明しない土地
- 所有者が判明しても、所有者に連絡がつかない土地
不動産登記制度の見直し
A.相続登記の申請の義務化(令和6年4月1日施行)
相続が発生してもそれに伴って相続登記がされない原因として、これまで相続登記の申請は任意とされ、かつ、その申請をしなくても相続人が不利益を被ることが少なかったこと、相続した土地の価値が乏しく、売却も困難であるような場合には、費用や手間をかけてまで登記の申請をする意欲が湧きにくいことが指摘されてきました。
しかし、相続登記がされないと、登記簿の情報は古い状態のままになり、この状態が長年放置されることが所有者不明土地増加の一因となっていました。そこで、所有者不明土地の発生を予防するため、相続登記の申請が義務化されました。
相続登記の申請義務についてのルール
- 基本的なルール
相続(遺言による場合を含みます。)によって不動産を取得した相続人は、その所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければならないこととされました。
この場合の、その所有権を取得したことを知った日とは、「被相続人の死亡を知った日」ではなく「その不動産を取得したことを知った日」となります。 - 遺産分割が成立したときの追加的なルール
遺産分割協議の成立により、不動産を取得した相続人は、遺産分割協議が成立した日から3年以内に、その内容を踏まえた登記の申請をしなければならないこととされました。
上記1.2.のルールともに、既に発生している相続も対象となり、その場合は令和6年4月1日から3年間が履行期間となります。
また、新しい制度では罰則規定も設けられ、正当な理由がないにもかかわらず申請をしなかった場合には、10万円以下の過料の適用対象となります。
正当な理由の例
- 相続登記を放置したために相続人が極めて多数に上り、戸籍謄本等の必要な資料の収集や他の相続人の把握に多くの時間を要するケース
- 遺言の有効性や遺産の範囲等が争われているケース
- 申請義務を負う相続人自身に重病等の事情があるケースなど
詳しくは、次に掲載のチラシをご覧ください。
B.相続人申告登記(令和6年4月1日施行)
今まで相続登記を行う際には、すべての相続人を把握するための資料(戸籍謄本等)の収集の必要がありました。
そこでより簡易に、登記簿上の所有者について相続が開始したことと自らがその相続人であることを申し出ることで、相続登記の申請義務を履行することができるような仕組みが新たに設けられました。
具体的には
- 登記簿上の所有者について相続が開始したこと
- 自らがその相続人であることを登記官に申し出ること
により、相続登記の申請義務(前述したAの1.基本的なルール)を履行することができます。
この申出がされると、申出をした相続人の氏名や住所等が登記されますが、持分までは登記されないので(※注意2)、全ての相続人を把握するための資料は必要ありません。
自分が相続人であることが分かる戸籍謄本等の提出は必要となります。
(※注意2)相続によって権利を取得したことまでは公示されないので、従来の相続登記とはまったく異なるものです。
C.住所等の変更登記の申請の義務化(令和8年4月までに施行予定)
これまで、登記簿上の所有者の氏名や住所が変更されてもその登記は任意とされていましたが、所有者不明土地の発生予防として住所等の変更登記の申請を義務化することとなりました。
登記簿上の所有者については、その住所等を変更した日から2年以内に変更登記の申請をしなければならないこととされました。
正当な理由がないのに義務に違反した場合、5万円以下の過料の適用対象となります。
相続土地国庫帰属制度の創設(令和5年4月27日施行)
所有者不明土地の発生予防策として、相続等によって土地の所有権を取得した相続人が、今後、その土地を利用する予定がない場合、法務大臣(窓口は法務局)の承認により、土地を手放して国庫に帰属させることを可能とする制度が創設されました。
国庫に帰属された土地は、普通財産として、国が管理・処分します。
申請について
- 相続や遺贈によって土地の所有権を取得した相続人であれば、申請可能です。
- 売買等によって任意の土地を取得した場合や法人は対象外です。
- 共有地の場合は、共有者全員での申請が必要です。
対象となる土地
通常の管理または処分をするにあたって過大な費用や労力が必要となる土地については対象外となります。要件の詳細については法務省ホームページをご覧ください。
申請後、法務局職員等による書面審査・実地調査が行われます。
国庫帰属が認められない場合の例
- 建物、工作物、車両等がある土地
- 土壌汚染や埋設物がある土地
- 危険な崖がある土地
- 境界が明らかではない土地
- 担保権などの権利が設定されている土地
- 通路など他人による使用が予定される土地
費用について
申請時に審査手数料(1筆あたり14,000円)の納付のほか、承認を受けた場合には負担金(10年分の土地管理費相当額)の納付が必要となります。
民法のルールの見直し
共有制度の見直し(令和5年4月1日施行)
共有状態にある不動産について、所在等が不明な共有者がいる場合には、その利用に関する共有者間の意思決定をすることができなかったり、処分できずに公共事業や民間事業を阻害したりしているといったことが問題となっています。また、共有物一般についてのルールが現代に合っていない部分が多くありました。
共有者の利用や共有関係の解消をしやすくするため、共有制度全般について様々な見直しが行われました。
共有物を利用しやすくするための見直し
共有物につき軽微な変更をするために必要な要件が緩和されました。
全員の同意は不要となり、持分の過半数で決定することが可能です。
所在が不明な共有者がいる場合には、他の共有者は、地方裁判所に申し立て、その決定を得て、
- 残りの共有者の持分の過半数で、管理行為ができます。
(例：共有者の中から使用者を1人に決める) - 残りの共有者全員の同意で、変更行為ができます。
(例：農地を宅地に造成)
共有関係の解消をしやすくするための新たな仕組みの導入
所在等が不明な共有者がいる場合には、他の共有者は、地方裁判所に申し立て、その決定を得て、所在等が不明な共有者の持分を取得したり、その持分を含めて不動産全体を第三者に譲渡したりすることができます。
ただし、裁判所において、持分に応じた時価相当額の金銭の供託が必要となります。
問合せ等
そのほか、所在者不明土地の解消に向けての不動産に関するルールの変更について、詳しくは下記を参照またはお問い合わせください。
- 法務省ホームページ
- 国土交通省ホームページ
- 不動産(土地・家屋)の相続登記の申請先(管轄法務局)
相続登記の申請は、不動産の所在地の法務局に申請します。雨竜町内の不動産については、「札幌地方法務局 滝川支局」が申請先になります。
相談を含めすべての申請、手続きには予約が必要です。- 札幌法務局 滝川支局
〒073-8585 滝川市緑町1丁目6番1号
電話：0125-23-2330
- 札幌法務局 滝川支局
- 相続土地国庫帰属制度や相続登記の手続きについてご相談がある方は、下記のページから予約ができます。
- 専門家(司法書士・弁護士)に相談したい場合は、下記へご相談ください。
(※注意)雨竜町出納室税務会計担当へのご質問については、管轄外であるため詳しい回答はできかねますので、ご遠慮願います。